न्यूयॉर्क की अदालत ने विधवा की संपत्ति के खिलाफ $400,000 बंधक को रद्द कर दिया

न्यूयार्कः न्यूयॉर्क सुप्रीम कोर्ट के अपीलीय प्रभाग, द्वितीय विभाग ने बेबीलोन की संपत्ति के खिलाफ एक फोरक्लोजर फैसले को पलट दिया है, यह फैसला देते हुए कि बैंक ऑफ अमेरिका यह साबित करने में विफल रहा कि उसके पास मुकदमा करने के लिए कानूनी स्थिति थी और उसने अनिवार्य पूर्व-फोरक्लोजर नोटिस प्रदान नहीं किए थे। अक्टूबर 21, 2026 का निर्णय मूल उधारकर्ता की मृत्यु के बाद एक दशक से अधिक समय तक चली कानूनी लड़ाई में नवीनतम मोड़ है।

यह विवाद जनवरी 2006 में शुरू हुआ, जब माइकल मैकनामारा ने अमेरिकन ब्रोकर्स कंड्यूट के साथ $400,000 (लगभग 3.33 करोड़ रुपये) के वचन पत्र पर हस्ताक्षर किए, जबकि उनकी पत्नी एलिस मैकनामारा ने अपने बेबीलोन घर पर बंधक पर सह-हस्ताक्षर किए। मई 2009 में दंपति द्वारा भुगतान में चूक करने और सितंबर 2010 में माइकल की मृत्यु के बाद, बैंक ऑफ अमेरिका ने जनवरी 2014 में फोरक्लोजर कार्यवाही शुरू की।

एलिस मैकनामारा ने कार्रवाई का विरोध करते हुए तर्क दिया कि बैंक में स्थिति की कमी है और उसने राज्य अधिसूचना कानूनों का पालन नहीं किया है। हालांकि एक सफ़ोक काउंटी अदालत ने शुरू में 2018 में बैंक के पक्ष में संक्षिप्त निर्णय दिया और 2020 में संपत्ति की बिक्री का आदेश दिया, लेकिन निर्णय 2024 में खाली कर दिया गया, केवल जून 2025 में बहाल किया गया। एलिस की मृत्यु के बाद, उसकी संपत्ति के निष्पादक रॉबर्ट मैडॉक्स को प्रतिवादी के रूप में प्रतिस्थापित किया गया था।

अपीलीय अदालत का उलटना ऋणदाता द्वारा दो महत्वपूर्ण प्रक्रियात्मक विफलताओं पर निर्भर करता है। सबसे पहले, न्यूयॉर्क के रियल प्रॉपर्टी एक्शन एंड प्रोसीडिंग्स लॉ की धारा 1304 के तहत, ऋणदाताओं को प्रमाणित और प्रथम श्रेणी के मेल दोनों के माध्यम से 90 दिनों का पूर्व-पूर्व-प्रकटीकरण नोटिस जारी करना होगा। अदालत ने फैसला सुनाया कि एलिस बंधक पर सह-हस्ताक्षरकर्ता के रूप में इस नोटिस की हकदार थी, और बैंक के प्रस्तुत हलफनामे यह साबित करने में विफल रहे कि प्रथम श्रेणी की डाक आवश्यकता को पूरा किया गया था।

बैंक के अधिकारियों द्वारा प्रदान किए गए शपथ पत्र व्यावसायिक रिकॉर्ड की समीक्षा पर निर्भर थे, लेकिन मेलिंग के बारे में व्यक्तिगत ज्ञान स्थापित नहीं करते थे या सही पता सुनिश्चित करने के लिए उपयोग की जाने वाली प्रक्रियाओं का पर्याप्त वर्णन नहीं करते थे। नतीजतन, अदालत ने माना कि बैंक वैधानिक सूचना आवश्यकता के साथ अपने अनुपालन को स्थापित करने में विफल रहा।

दूसरा, अदालत ने पाया कि बैंक ऑफ अमेरिका ने 2014 में मुकदमा शुरू करने के लिए अपनी स्थिति स्थापित नहीं की। बैंक अपनी मूल शिकायत के साथ समर्थित वचन पत्र की एक प्रति संलग्न करने में विफल रहा। इसके अलावा, नोट रखने के संबंध में बैंक अधिकारी के बयान अपर्याप्त माने गए, क्योंकि वे प्रत्यक्ष साक्ष्य के बजाय अज्ञात व्यावसायिक रिकॉर्ड पर आधारित थे।

यह निर्णय न्यूयॉर्क के फोरक्लोजर कानूनों में अंतर्निहित कड़े प्रक्रियात्मक सुरक्षा उपायों को रेखांकित करता है, जो ऋणदाताओं पर नोटिस क़ानूनों के सख्त अनुपालन और संक्षिप्त निर्णय लेने से पहले एक स्पष्ट श्रृंखला-ऑफ-टाइटल स्थिति दोनों को साबित करने के लिए एक भारी साक्ष्य बोझ डालता है। उधारकर्ताओं और संपत्ति निष्पादकों के लिए, निर्णय इस बात की पुष्टि करता है कि बैंक के प्रलेखन में तकनीकी कमियां मुकदमेबाजी के वर्षों को अमान्य कर सकती हैं, भले ही बंधक चूक में हो।

बेबीलोन की संपत्ति के अंतिम भाग्य को अनसुलझा छोड़ते हुए मामले को रिमांड पर ले लिया गया है। बैंक ऑफ अमेरिका को अब या तो निचली अदालत में अपनी साक्ष्य संबंधी कमियों को सुधारना होगा या अपनी पूर्वनिर्धारण कार्रवाई की संभावित बर्खास्तगी का सामना करना होगा।